Как обезопасить себя от возможных рисков в долевом строительстве

На сегодняшний день федеральным законодательством не предусмотрены какие-либо исключения в сфере оборота недвижимости на территории города Севастополя и Республики Крым, то есть заключение договоров между компаниями-застройщиками и дольщиками должно происходить в соответствии с общими требованиями законодательства Российской Федерации без каких-либо исключений. Законодательством Российской Федерации, в частности Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» предусмотрены следующие формы участия в строительстве:

1. участие граждан в долевом строительстве (договор о долевом строительстве);
2. участие граждан в деятельности жилищных кооперативов (договор ЖСК);
3. инвестиционная деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (договор об инвестировании).

Долевое участие в строительстве – это весьма распространенный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья. Правовое регулирование отношений, связанных с покупкой квартиры по такому договору, осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ)

В числе гарантий, обеспечивающих финансовую и юридическую безопасность дольщиков и предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ, находятся требование об обязательной публикации застройщиком проектной декларации и условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства. Естественно, такая форма не всегда удобна застройщикам, отсюда и появляются разнообразные «серые схемы», когда денежные средства привлекаются путем заключения иных документов:

1. предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства,
2. договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости,
3. договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность,
4. договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости.

Следует отметить, что любой из этих вариантов противоречит закону,  а ответственность застройщика за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов установлена ст.14.28 Кодекса об административных правонарушениях – штраф до миллиона рублей на юридических лиц и до пятидесяти тысяч для должностных лиц застройщика. Для того, чтобы минимизировать риски при участии в долевом строительстве, необходимо предпринять ряд простых шагов, которые позволят гарантировано приобрести качественное жилье в новострое.

1. Прежде всего, следует внимательно изучить Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. Установить наличие у застройщика следующих документов: разрешения на строительство многоквартирного дома, проектной декларации (должным образом зарегистрированной и опубликованной), договора страхования гражданской ответственности и зарегистрированного Росреестром права собственности или аренды на соответствующий земельный участок, на котором будет вестись строительство. Застройщик обязан предоставить для ознакомления свои уставные и регистрационные документы, утвержденные годовые отчеты, аудиторское заключение и проектную документацию на объект строительства.
3. Заключать договор о долевом строительстве, а не какой-либо иной документ. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Будьте бдительны и берегите себя от утраты финансов, нервов и времени

Статью подготовил помощник прокурора Ленинского района А.А. Коваль